リフォームアールズリペア:千葉県千葉市、船橋市、市川市、東京23区のリフォームリノベーションサービス

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住宅ローンの利用方法とは?!

コラム
リフォーム・リノベーションについてのコラムです。

リノベーションやリフォーム等、専門用語の解説や近年の不動産状況をわかりやすくコラムにしています。
運営会社である、千葉市のアールズリペア株式会社の記事です。

COLUMN

2016年
07月
03日
リノベーションができない中古物件って?

これまでリノベーションにおける利点などをご紹介してきましたが、もちろん全ての物件がリノベーション可能という訳ではありません。

構造上の問題や法律による定めなどで大規模な改修工事が認めてもらえないケースもあるのです。リノベーション目的で購入した物件が、いざという時にリノベーションできないなんてトラブルを避けるためにも、あらかじめポイントを押さえておきましょう。

 

 ・再建築不可物件

リノベーションが浸透してきた近年では、リノベーションをすることを前提として中古物件を購入する事例も増えてきました。しかし法律の壁に阻まれてしまうと、リノベーションをしたくてもできないという場合もあります。その例が「再建築不可物件」。これは建て替えを認めていない建物のことを指し、取り壊して新しい建物をたてるということを原則許可しないため、リノベーションであっても大がかりな工事は行政から指導を受けることとなります。

 

・建物の構造状態が良くない場合

そもそも建物自体が、構造上の理由からリノベーションを行えないというケースもあります。

もちろん欠陥部分があればそこを修繕・補強することでリノベーションが行えることもありますが、それでもダメな場合は、完全に取り壊したうえで立て直しせざるを得ないこともあります。リノベーション目的で購入をした中古物件なのに、結局そのまま使うか立て直しをするかを余儀なくされた場合の二重のダメージは避けたいものですよね。

 

それらを避けるために存在するのが「建物診断」。

一級建築士などの専門家が建物の品質や経年劣化を細かくチェックするもので、一般の人たちにはわからない構造上の問題点なども明らかにすることができます。

出費は避けたいところではありますが、価値ある投資として、購入前に検討してみてはいかがでしょうか。

 

もちろんRecoでは、リノベーションを前提として不動産をお探しの場合には、リノベーションに適した物件のみをご紹介していますので、ご安心ください。その他、リフォームやリノベーションに関する不安点などもお気軽にご相談くださいね。

こちらのリンクからお気軽にご相談ください。

2016年
06月
25日
今、リノベーションが選ばれる理由

修繕のみでなく内装そのものの構造から変えていく「リノベーション」は、近年登場したように感じる方も多いかと思うのですが、実は2012年頃からGoogle検索キーワード「リノベーション」の人気度が右肩上がりで伸び続けており、4年ほど前から人気がジワジワ出ていたことが分かります。

では、なぜ今リノベーションが多くの人たちに選ばれているのでしょうか。

以前ご紹介した、「価値観の多様化」「土地の再利用の考え」「購入と売却の減額率の低さ」や、「物件内の自由な設計が可能」「選択しのバリエーションの豊富さ」なども理由として挙げられますが、「リノベーションは楽しいもの」というプラスの意識が強くなっていることも根底にあるのではないでしょうか。

RECRUIT社の発表した「2015年トレンド予測」にて、住まい領域では「リノベパーティー」というキーワードが挙げられました。
リノベパーティーとは、「自分たち」で、「作るプロセス」を、「パーティー感覚」で楽しむことを意味を持つワードです。

将来長きに渡って住む家ですから、愛着を持てるような内装を考えることもリノベーションを楽しむ一つですが、やはり住居に第一に求められるものはなによりも「安心」。
Recoならば、“理想のお部屋をカタチに”をモットーに、安心したリノベーション計画のご提案をさせていただきます。

作るプロセスの楽しみと安全な住まいの両方を、Recoでは実現をお約束します。
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2016年
06月
17日
リフォームとリノベーションの違いって?

当ブログ内に出てくる「リフォーム」「リノベーション」。
それぞれ違うことは分かるけど、実際どういったところが違うのかまで知らないという方は多いのではないでしょうか?
今回は改めて、そんなリフォームとリノベーションそれぞれの違いについてご説明したいと思います。

まずはリフォーム。
よく耳にする言葉ですが、リフォームとは一般的に、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを主に言います。いわゆるマイナスを0に戻す、という状態で、原状回復とも言われています。
外国ではリフォームという言葉を使うときは、基本的には使用後の劣化部分(壊れたり、汚れたりしている状態)を直したり、新しくしたりすることを指します。
キッチンを取り替えたり、浴槽を新しくしたりするだけならリフォームですね。
マンションやアパートなど、住民の退居後に行う「そこまで大きくない改修作業」として使われるのが一般的かと思います。

一方リノベーションは既存の建物に対し大幅に工事を行い、0の状態ではなく+1や+2にすることで、建物そのものに新たな価値を与えることを言います。
デザイン面だけでなく機能の向上を図ったり、古い建物の内外装を変えることで建物そのものを生まれ変わらせたりと、価値の向上を行うことができるのがリノベーションのポイントでもあります。
使っていなかった納戸を書斎に! 2つの部屋を繋げてひと続きの部屋に! など、自由に間取りやデザインを決められることで、中古の物件が新築以上の家に仕上がることが、近年リノベーションが人気の理由でしょう。

さて、アールフィールズのある松戸市は今や東京のベッドタウンとして愛され、人口は年々増え続けています。
競争率が高いということは、人気のエリアや物件はすぐに売れてしまうということです。
ですが、自身の住まいを出来うる範囲でリフォームすることで住みやすくしたり、もしくは理想的な立地や環境に位置する中古物件を購入し、リノベーションによって自分色に1から生まれ変わらせたりと、選択肢によってはまだまだできることはたくさんあります。
リフォームやリノベーションは、そういった可能性を広げることのできる魅力的な手段だと言えるのです。

RECO-レコ-ではリノベーションに関するお問い合わせを行っております。
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2016年
06月
10日
リノベーションを選ぶメリットとは?

近年注目を集めるリノベーション。
もともとある建物を大幅に改造し、性能の向上と家自体の価値を高めることができるリノベーションは、新規物件を建てたり家を探して引っ越したりといった手間をかけずに理想の家に住むことができる魅力ある「選択肢」です。
では実際にどういったところがリノベーションならではの魅力なのでしょうか、いくつかご紹介しましょう。

まずはなにより【物件内の自由な設計ができる】ということ。自分の理想の物件に住みたいとは思っても、必ずしも条件を満たす家に住めるかといったら、そのときその状況によって叶わないことももちろんあるでしょう。
しかしリノベーションであれば、一度購入した物件でも自分の好みにカスタマイズし、その時代や流行りやニーズに合わせたレイアウトや内装に思いのまま変えることができるのです。
マンションに住む方にとっては、他と代わり映えのない内装を自分らしく変化させたいという方々から特に人気があり、既存の住まいではできなかったライフスタイルが実現できます。

次に物件の【選択肢のバリエーションの豊富さ】です。
物件を決める前に、ご自身で設定している「物件の条件」があるとして、その条件を満たす完璧な物件を探すというのはとても大変なことかと思います。
人気なエリアであればあるほど競争率は高く値段も上がります。そうすることで妥協をせざるをえなくなり、理想としていた物件に住めなくなるということもあるでしょう。
しかしリノベーションであれば新築である必要はありません。中古であっても条件を満たすエリアや立地でさえあれば、内装や設備に不足があったとしても、結果的に新しいものに組み替えてしまえば理想の物件をつくることができるのです。
もちろんリノベーションの費用はかかりますが、新築の物件を購入するよりも物件そのものの費用を抑えることができるため、結果的に低い価格で実現することが期待できます。

リノベーションは、家へのこだわりが強ければ強いほど魅力ある選択肢です。
皆さんは理想の物件に、住めていますか?
これから物件をお探しの方は、「リノベーション」も選択肢の一つとして入れてみてはいかがでしょうか。

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2016年
05月
30日
将来的に多くのニーズが見込まれる「リノベーションマンション」とは

日本は戦後、「つくっては壊す」というスタイルで多くの物件を建造してきましたが、2006年に定められた「住生活基本法」により、既存住宅流通およびリフォーム市場の整備推進の政策が本格的に導入されました。いわゆる消費社会から、「いいものをきちんと手入れし、長く使う」というストック型社会に切り替えたのです。

平成25年度に総務省統計局が発表した「住宅・土地統計調査」による日本のマンション総住宅数は6063万戸。しかもそのおよそ半数が築20年以上たっており、2030年には現状の約2倍がリノベーションの必要性のある築20年以上の物件となります。
であれば今後リノベーションを施す中古マンションの数は圧倒的に増えていきますが、実は中古マンションのリノベーションは、手間や時間はどうしても掛かる一方、自分のこだわりやどこにもないオリジナリティを反映した家造りにはとても向いているのです。
もちろん中古なことには変わりないので新築と比べると安価な一方、部屋の中はリノベーションにより新築並みで、最新設備の整ったキレイなお部屋に住むことができます。
言い換えればリノベーションマンションは、新築マンションの価格が高すぎて購入に踏み切れないと感じる人のための、新築マンションの「代わり」と言えます。

日本全体の問題ともなっている空き家を無くすためにも、リノベーションマンションは新たな選択肢となるでしょう。

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2016年
05月
24日
保証とメンテナンスについて

家を作って、完成したら終わりというわけではありません。住んでからがスタートです。
きちんと定期的なメンテナンスをすることで、せっかく建てた家を長持ちさせることができるって、ご存じですか?。
Recoでは、お客様の住まいを定期点検、メンテナンス、リノベーション等でサポートしております。
お引渡し後にも定期的に点検にお伺いし、暮らし始めてからの不都合な点をチェックさせていただき、すぐに修理へと移ります。
2年間の無償定期点検後もメンテナンス・リノベーションなど住まいに関するあらゆるご要望にお応えしておりますので、大切なマイホームに長く住み続けたい皆様、是非ご相談ください。
平成12年施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で、全ての新築住宅は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、完成引渡し後10年間以内に何らかの傷や欠陥部分が見つかれば、施工業者に対して無料修補が義務付けられました。
しかし、この法律では施工業者が万が一倒産してしまった場合の保証はありませんでした
。その為、住宅取得者を保護する目的で、2009年10月以降の引渡しの新築住宅から、保証期間中に住宅事業者の倒産が起こった場合、確実に修補が行えるように、保険で住宅取得者を救済する「住宅瑕疵(かし)担保覆行法」が施行されました。
引き渡し後のリノベーション工事の不具合は、リフォームが原因なのか、建物そのものに欠陥があったのか、責任の所在を判別するのが難しいところ。
そのため、リノベーション工事については、リノベーション会社と契約時に取り決めた瑕疵担保責任やアフターサービスの内容によって保証されることになります。せっかくの夢のマイホーム、不具合が起こったときに揉めることになると、気持ちよくありません。
ですからRecoではそんなことのないように、何かトラブルがおきたときにはご連絡をいただき次第すぐに対応させていただきます。
きちんと確認し、納得をいただいた上で工事に進んでまいりますので、安心してお任せください。

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2016年
05月
16日
ローンのほかにかかる費用は?

マンションのように修繕積立金のような積み立てをして置いた方が良いですね。
設備関係でも10年、屋根外壁等で15年を目安にメンテナンスを考えれば良いでしょう。
他の回答者が書かれているように月/2万位を目安に考えられると良いと思います。
私はオーナーに提案しています。
全てのものには寿命があります。30年もメンテナンス不要の建物はありません。
メンテナンスの回数を減らすようなプランを考える事はできますが、それはそれでコストがかかるし、ノーメンテナンスというわけではありません。
また、購入後にかかるお金としてこのようなものが必要となります。
住宅ローンの返済は、家を買った後、返済終了まで毎月行わなくてはなりません。
ちなみに住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的。この範囲内で、自分のライフプランに合った期間(年単位が多い)を選択できるのだが、20年~35年の長期間となる人が多いでしょう。
その間返済を続けるため、今から家計管理をしっかり行う習慣をつけ、資金計画をたてておきましょう。
また、返済は、毎月返済のほかボーナス時加算(ボーナス月の返済を増やすこと)の選択が可能です。
家を買うと住宅ローンの返済以外にも、住まいを維持管理していくためのお金がかかる。特にマンションを購入する場合には、毎月管理費などを払うことになります。
一戸建ての場合、マンションのように管理や修繕のための定期的な支払いはありませんが、長い目で見れば修繕費用は必要になってきます。
例えば、キッチンやお風呂などの水まわりの交換には200万~300万円ほどが必要。
外壁や屋根の修繕にも、100万~200万円の費用がかかる。
10~15年程度の周期でまとまったリフォームに対応できるよう、購入時からきちんと備えておきましょう!

2016年
05月
09日
中古の場合、インフラ(下部構造)面は大丈夫?

中古の家を購入の際、気になるインフラ面。リノベーションでごっそり入れ替える内装と比べ、皆が使う部分、とくに給排水などは見えない部分だけにやっぱり不安ですよね。
しかし、管理体制・修繕状況をしっかりチェックしておけばむしろ安くて良い家と出会えるかもしれません。
では管理がきちんとされているかどうかを知る方法はなにか。これはデータではなく、ご自身の目と肌で確認されることをおすすめしています。
下記にチェックポイントの一例を記載しますので、中古マンションの購入を検討する際は是非参考にしてください。

【チェックポイント】
・エレベーターや廊下など、共用部分の掃除が行き届いているか
・ゴミ捨て場にゴミは散乱していないか
・空室の郵便ポストに郵便物はたまっていないか
・エントランスの掲示板に、期限の切れた掲示物は貼っていないか
・エントランスの掲示板やゴミ捨て場に、必要以上に注意書きは貼っていないか
・定期的に修繕や回収がされているか

上記はあくまで一例ですが、中古の物件をお探しの際には必ず役立つことですので、是非お役立てください。

また、中古マンションを検討している中で、建物の寿命を心配している方も当然いらっしゃるかと思います。コンクリートの寿命はこれまで一般的に60年とされてきましたが、欧米の建物をみてもわかるとおり、適切な管理と修繕がなされていれば、100年以上の長寿命にもなります。
ようするに、中古の家であっても、キチンとした管理体制がとれていれば、インフラ面もあまり心配がいらないことが多いのです。

2016年
04月
27日
自己資金がなくても大丈夫ですか?

今回はリノベーションを行う際に悩む「自己資金」のご説明をします。
準備すべき自己資金について、よく言われるのは総費用の20%~30%ですが、実際は全て借り入れでまかなえてしまうこともありますし、それぞれの家計の事情次第です。
ただし、ローンがおりる前に支払う契約時の印紙代、手付金、仲介手数料など諸費用がありますから、自己資金ゼロで住宅購入に臨むのはお薦めできません。少なくとも諸費用に200万円程度はあることが望ましいです。

予算については人によってまちまちですが、単身の方ですと総予算が3,000万円ほど、ご夫婦や子ども連れのご家庭ですと4,500万円ほどというケースが多いです。
総予算の中でいかに納得してリノベーションをするかが大切なので、例えばどうしてもこだわりの自由設計がしたい方は物件の価格をおさえ工事費を確保する等の作業が必要です。

家の購入について、売買契約時には手付金と契約書の印紙代が必要になります。
不動産諸費用のほとんどが必要になるのは、物件の決済の時です。
もし、自己資金を定期預金や株で用意しようとしているなら、それまでに解約や現金化しておく必要があります。
リノベーションの費用のほかに、仲介手数料、税金など現金で払わなければいけない諸費用があるので、不動産そのものについては借りられる分は借りてしまうのが得策です。
たとえば工事を始めてから、さらに補修が必要な部分が出たりしても、後からローンの借入額を増やすことはできません。
最大限借りてしまえば後に減らすことはできます。

以上から、自己資金の備えはある程度必要であり、さらに資金額を決定する際は、情報量に勝る大手と土地の細かな様子まで知る地元業者と両方に声を掛けるのが良いでしょう。基本的に物件情報は、どの業者でも同じものを扱えるので、どれだけ自分のために動いてくれる業者に会うかが大事です。 また、不動産業務に加えてリノベーションに精通している業者を選ぶと、自分のやりたいリノベーションについての相談をしながら物件探しができるので尚良いでしょう。

2016年
04月
22日
何故?中古+リノベーションなのか?

低金利時代に突入し、新築も買いやすくなりました。しかし、近年では極端に言えば中古住宅の方が売れているのではないか?と思われる程中古住宅の人気が高いのです。元々日本人は「新築崇拝」の気質が有ります。様々な理由は有るでしょうが、地震国家である事も一つの要因の様な気がします。被災者が「ウチは古いから家の中にいるのが不安」と言っているのを目にします。中古=壊れやすいというのが一般的な考え方かも知れません。また、「資産価値」の面でも当然新築時が一番高くあとは、経過年数と共に低下の一途を辿っていきます。ですから「いつかはマイホーム」=新築だったのです。

しかしながら近年、中古+リノベーションの売れ行きが好調なのは何故でしょうか?それは以下の理由が上げられます。

1.価値観が多様化してきた。
過去の日本人は「右に習え」の傾向に有りましたが、インターネットの普及により世界中の情報が簡単に手に入る為様々な価値観が芽生えてきたのです。慣例に従った形の多い新築住宅より自分の価値観を反映できるリノベーションで理想の住まいを手に入れようとする様になったのかもしれません。

2.良い立地、良い広さが無くなってきた。
国土の狭い日本では建築可能箇所が限られて来ます。当然良い立地の物件は既に抑えられており簡単に出て来ません。
最近の建売住宅をご覧頂ければ解りますが、「このスペースに建てるの?」という箇所にギュウギュウに建てられているのを見かけませんか?
ところが中古住宅では古き良き時代の名残で、良い立地に程よい広さの物件が数多く有ります。選択肢も広がります。そこが、人気のポイントかも知れません。

3.価格が安く、購入と売却の減額率が低い。

「5000万の新築を買ったのに売る時はあっという間に2000万円代になった。」という話もあながち大袈裟な話ではありません。中古住宅も勿論そうなのですが、特に新築は世情をモロに反映する部分が有りますので好景気に買って、不景気に売ると上記の様な状態を作り出すことが有るのです。
中古住宅の場合、当然新築時より金額が落ちているのと、デフレ経済を経験していますからある意味金額は落ち切っている物が多く存在します。土地の価値は落ち切るのにも限界が有りますから、購入と売却の金額差が少ないのです。

以上ザックリと中古住宅のメリットを述べましたが、当然新築を否定するものではありません。新築と中古を悩んでおられる方の一助になればと思います。

PROFILE

代表取締役 野田啓介

代表取締役 野田啓介

2011年2月にアールフィールズ(株)入社
ビルマンションのリフォーム工事を学ぶ。
本社営業部長から工事部部長を経験し、集合住宅の工事を学ぶ。
2016年9月にアールズリペア(株)を協同で立ち上げる。
今自分たちが住みたい建物へと、生まれ変わらせるという想いでアールズリペアを立ち上げた。